Als ich ein Kind war, verlor meine Familie jede Immobilie, die ihr gehörte.
Meine Mutter, eine Mathematiklehrerin, und ich lebten schließlich in einem gemieteten Zimmer. Zwei mal drei Meter.
Ich erzähle das nicht, um Mitleid zu bekommen. Ich erzähle es, weil alles, was folgt, ohne diesen Teil keinen Sinn ergibt.
Der erste Job
2012 war ich achtzehn, begann mein Informatikstudium an der Universität Sofia und bekam meinen ersten Job als Programmierer: Remote-Arbeit für ein Unternehmen in den Vereinigten Staaten.
Ich hatte andere Angebote. Dieses nahm ich aus zwei Gründen an.
Der erste war praktisch. Remote, in Teilzeit, mit einem Studium vereinbar.
Der zweite war überhaupt nicht praktisch. Das Unternehmen arbeitete mit zwangsversteigerten Immobilien und gerichtlichen Auktionen. Mit Häusern, die Menschen verloren hatten.
Ich wusste, wie das von der anderen Seite aussieht.
Also gab ich mir selbst ein stilles Versprechen:
Lerne das Handwerk. Und lerne, wie Häuser verloren und gefunden werden — gut genug, um eines Tages selbst eines zu kaufen.
Ich blieb mehr als ein Jahrzehnt in dieser Welt.
Ein Korb
Es gibt einen Satz von Warren Buffett, zu dem ich in diesen Jahren immer wieder zurückkehrte: Diversifikation schützt vor Unwissenheit. Wer aber wirklich weiß, was er tut, legt seine Eier in einen Korb — und behält diesen Korb im Auge.
Ich hatte genau einen Korb. Software, angewandt auf notleidende Immobilien. Ich behielt ihn im Auge.
Vor ein paar Jahren wurde das Versprechen von 2012 wahr, wenn auch nicht so, wie man vielleicht erwarten würde. Ich kaufte eine Wohnung in Sofia für ungefähr ein Drittel dessen, was vergleichbare Wohnungen kosteten.
Nicht bei einer Auktion.
Ich hatte diese Wohnung jahrelang gemietet. Ich kannte die Wohnung, ich kannte den Eigentümer, und wir vertrauten einander. Der Markt kannte weder das eine noch das andere. Als der Moment kam, spiegelte der Preis wider, was der Markt nicht wusste.
Das brachte mir die Lektion bei, die unter dem ganzen Geschäft liegt:
Gute Käufe entstehen nicht durch Glück. Sie entstehen dadurch, dass man etwas weiß, das allen zugänglich ist und fast niemand sieht.
Die Entscheidung
Anfang 2025 ging ich.
Die Einzelheiten gehören nicht hierher. Entscheidend ist die Schlussfolgerung, mit der ich ging:
Wenn ich in das investiere, was ich weiß, dann investiere ich es in etwas Eigenes.
Vierzehn Jahre Programmierung. Mehr als ein Jahrzehnt mitten in den Mechanismen von Zwangsversteigerungen. Ein Korb, endlich meiner.
Warum Deutschland
Weil das deutsche Zwangsversteigerungsrecht dem amerikanischen System, mit dem ich jahrelang gearbeitet hatte, erstaunlich ähnlich ist.
Eine Zwangsversteigerung — die gerichtlich angeordnete Versteigerung einer Immobilie — folgt einem Ablauf, den jeder wiedererkennen würde, der mit amerikanischen Zwangsvollstreckungsdaten gearbeitet hat. Ein Gericht ordnet den Verkauf an. Ein unabhängiger Sachverständiger bewertet die Immobilie und ermittelt ihren Verkehrswert. Das Gericht veröffentlicht diesen Wert, die Unterlagen und den Versteigerungstermin. Bei einem öffentlichen Termin erhält das höchste Gebot den Zuschlag.
Andere Sprache. Dasselbe Gerüst.
Und hier liegt das Paradox, das mir die Entscheidung leicht machte.
Diese Daten sind von Gesetzes wegen öffentlich. Gerichtliche Gutachten, Verkehrswerte, Fotos, Grundrisse, Versteigerungstermine — alles davon, veröffentlicht von den Gerichten selbst.
Und fast niemand liest sie. Sie liegen als PDFs auf Gerichtsportalen, verstreut, unstrukturiert, und verschwinden still nach Ablauf ihrer Frist.
Der Informationsvorsprung, durch den ich zu meiner eigenen Wohnung kam — zu wissen, was allen zugänglich ist und fast niemand sieht — liegt dort offen vor aller Augen, für ein ganzes Land.
Hammergebot
Also baute ich Hammergebot.
Es ist kein Immobilienportal. Es ist eine Daten- und Analyseplattform für deutsche Zwangsversteigerungen.
Sie beobachtet die offiziellen Quellen der Gerichte, damit die Daten immer aktuell sind. Sie liest die Gerichtsunterlagen — Gutachten, Exposés, Grundbuchauszüge — und zieht die entscheidenden Fakten heraus, damit man nicht jedes PDF selbst öffnen muss. Sie stellt Verkehrswerte, Fotos, Grundrisse und Katasterhinweise nebeneinander und zeigt ehrlich, wie gut jede Immobilie dokumentiert ist. Denn eine Versteigerung mit vollständigen Unterlagen und eine mit dürftiger Aktenlage sollten nicht gleich aussehen.
Und sie erlaubt es, eine Suche zu speichern und sich wieder anderem zuzuwenden. Die Gelegenheiten kommen zu einem.
Zwei Arten von Menschen möchte ich damit erreichen.
Menschen in Deutschland, die ihr erstes Eigenheim kaufen — weil eine gerichtliche Versteigerung darüber entscheiden kann, ob man sich eines leisten kann oder nicht, und weil man für den Ablauf kein Jurastudium brauchen sollte.
Und BRRR-Investoren — buy, rehab, rent, refinance, repeat — deren gesamte Strategie damit steht oder fällt, unter Marktwert zu kaufen. Sie betreiben das professionell und brauchen die Fakten schneller, als die Gerichte sie veröffentlichen.
Warum gerade diese Menschen? Weil ich mich damit auskenne. Ich verstehe dieses Geschäft und ich verstehe Softwareentwicklung, und von vielem anderen nicht besonders viel.
Wie sich herausstellt, reicht das.
Ein Dach über dem Kopf
Ich erinnere mich noch an das Zimmer. Zwei mal drei Meter.
Ein Dach über dem Kopf ist kein Luxus, und eines zu finden sollte nicht davon abhängen, wen man zufällig kennt.
Hammergebot ist live und produktiv im Einsatz. Ich werde weiter daran bauen.
Bleib dabei.
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