Когато бях дете, семейството ми изгуби всеки имот, който притежаваше.
С майка ми, учителка по математика, накрая заживяхме в стая под наем. Два на три метра.
Не ви го казвам, за да ме съжалявате. Казвам го, защото без това нищо от следващото няма смисъл.
Първата работа
През 2012 г. бях на осемнайсет, започвах да уча информатика в Софийския университет и получих първата си работа като програмист: дистанционно за компания в Съединените щати.
Имах и други предложения. Избрах това по две причини.
Първата беше практична. Дистанционна работа на непълен работен ден, съвместима със следването.
Втората изобщо не беше практична. Компанията работеше с отнети имоти и съдебни търгове. Домове, които хората бяха изгубили.
Знаех как изглежда това от другата страна.
Затова тихо си обещах:
Научи занаята. И разбери как домовете се губят и намират — достатъчно добре, за да купиш един ден свой.
Останах в този свят повече от десетилетие.
Една кошница
Уорън Бъфет има една мисъл, към която постоянно се връщах през онези години: диверсификацията те пази от невежеството ти, но ако наистина знаеш какво правиш, слагаш яйцата си в една кошница и не изпускаш тази кошница от поглед.
Имах точно една кошница. Софтуер, приложен към имоти в принудителна продажба. Не я изпусках от поглед.
Преди няколко години обещанието от 2012 г. се сбъдна, макар и не по начина, който вероятно очаквате. Купих жилище в София за приблизително една трета от цената на сравними жилища.
Не на търг.
Бях живял под наем в този апартамент години наред. Познавах жилището, познавах собственика и си имахме доверие. Пазарът не познаваше нито жилището, нито собственика. Когато моментът дойде, цената отрази онова, което пазарът не знаеше.
Това ме научи на урока в основата на целия бизнес:
Добрите покупки не идват от късмет. Идват от това да знаеш нещо, което е достъпно за всички и почти никой не вижда.
Решението
В началото на 2025 г. си тръгнах.
Подробностите нямат място тук. Важен е изводът, с който останах:
Ако ще влагам натрупаното знание, ще го вложа в нещо свое.
Четиринайсет години програмиране. Повече от десетилетие сред механизмите на принудителните търгове. Една кошница, най-сетне моя.
Защо Германия
Защото германското законодателство за принудителните търгове изненадващо много прилича на американската система, с която бях работил години наред.
Една Zwangsversteigerung — съдебно разпоредена принудителна продажба на имот — преминава през процес, който всеки с опит в американските данни за отнети имоти би разпознал. Съдът разпорежда продажбата. Независим експерт оценява имота и определя пазарната му стойност. Съдът публикува тази стойност, документите и датата на търга. Най-високата оферта на публичното заседание печели.
Различен език. Същият скелет.
И ето парадокса, който направи решението лесно.
По закон тази информация е публична. Съдебни оценки, пазарни стойности, снимки, етажни планове, дати за търгове — всичко това се публикува от самите съдилища.
И почти никой не я чете. Стои в PDF файлове по съдебни портали — разпръсната, неструктурирана, а срокът ѝ тихо изтича.
Информационното предимство, което ми помогна да купя собствения си дом — да знаеш онова, което е достъпно за всички и почти никой не вижда — стои там, пред очите ни, за цяла една държава.
Hammergebot
Затова създадох Hammergebot.
Това не е портал за обяви. Това е платформа за данни и анализи за германските търгове на отнети имоти.
Тя следи официалните съдебни източници, така че данните винаги да са актуални. Чете съдебните документи — оценки, експозета, извлечения от имотния регистър — и извлича важните факти, за да не се налага сами да отваряте всеки PDF. Поставя пазарни стойности, снимки, етажни планове и кадастрални сигнали един до друг и честно показва колко добре е документиран всеки имот, защото добре документиран търг и оскъдно документиран такъв не бива да изглеждат еднакво.
И ви позволява да запазите търсене и да продължите с деня си. Възможностите идват при вас.
Искам да е полезен на два вида хора.
На хората в Германия, които купуват първия си дом — защото съдебният търг може да е разликата между това да могат да си позволят дом и да не могат, а процесът не би трябвало да изисква юридическо образование.
И на BRRR инвеститорите — купи, ремонтирай, отдай под наем, рефинансирай, повтори — чиято цяла стратегия зависи от това да купуват под пазарната стойност. Правят го професионално и им трябват фактите по-бързо, отколкото съдилищата ги публикуват.
Защо точно тези хора? Защото от това разбирам. Разбирам от този бизнес и от разработка на софтуер, а от почти нищо друго.
Оказва се, че това е достатъчно.
Покрив над главата
Още помня стаята. Два на три метра.
Покривът над главата не е лукс и намирането му не бива да зависи от това кого случайно познавате.
Hammergebot вече е онлайн и работи в реална среда. Ще продължа да го развивам.
Следете как се развива.
Коментари