Quand j'étais enfant, ma famille a perdu tous les biens immobiliers qu'elle possédait.
Ma mère, professeure de mathématiques, et moi avons fini par vivre dans une chambre louée. Deux mètres sur trois.
Je ne vous raconte pas cela pour susciter votre compassion. Je vous le raconte parce que, sans cela, rien de ce qui suit n'a de sens.
Le premier emploi
En 2012, j'avais dix-huit ans, je commençais des études d'informatique à l'université de Sofia et j'ai décroché mon premier emploi de développeur : à distance, pour une entreprise aux États-Unis.
J'avais d'autres propositions. J'ai choisi celle-ci pour deux raisons.
La première était pratique. À distance, à temps partiel, compatible avec mes études.
La seconde ne l'était pas du tout. L'entreprise travaillait avec des biens saisis et des ventes judiciaires aux enchères. Des logements que des gens avaient perdus.
Je savais à quoi cela ressemblait, vu de l'autre côté.
Alors je me suis fait une promesse silencieuse :
Apprends le métier. Et apprends comment on perd une maison et comment on en retrouve une — assez bien pour pouvoir, un jour, en acheter une.
Je suis resté dans cet univers pendant plus de dix ans.
Un seul panier
Warren Buffett a une phrase à laquelle je n'ai cessé de revenir pendant ces années : la diversification vous protège de votre ignorance, mais si vous savez vraiment ce que vous faites, vous mettez tous vos œufs dans le même panier et vous surveillez ce panier.
Je n'avais qu'un seul panier. Le logiciel, appliqué à l'immobilier en difficulté. Je ne l'ai pas quitté des yeux.
Il y a quelques années, la promesse de 2012 s'est réalisée, mais pas de la manière que vous imaginez peut-être. J'ai acheté un logement à Sofia pour environ un tiers du prix de biens comparables.
Pas aux enchères.
Je louais cet appartement depuis des années. Je connaissais le logement, je connaissais son propriétaire, et nous nous faisions confiance. Le marché ne connaissait ni l'un ni l'autre. Quand le moment est venu, le prix a reflété ce que le marché ignorait.
Cela m'a appris la leçon qui sous-tend toute cette activité :
Les bonnes affaires ne viennent pas de la chance. Elles viennent du fait de savoir quelque chose qui est accessible à tous et que presque personne ne voit.
La décision
Au début de l'année 2025, je suis parti.
Les détails n'ont pas leur place ici. Ce qui compte, c'est la conclusion que j'en ai tirée :
Si je dois investir ce que je sais, je l'investirai dans quelque chose qui m'appartient.
Quatorze années de programmation. Plus de dix ans au cœur des mécanismes des saisies immobilières. Un seul panier, enfin le mien.
Pourquoi l'Allemagne
Parce que le droit allemand des saisies immobilières ressemble étonnamment au système américain avec lequel j'avais travaillé pendant des années.
Une Zwangsversteigerung — la vente judiciaire aux enchères d'un bien immobilier ordonnée par un tribunal — suit un processus que reconnaîtrait quiconque a travaillé avec les données américaines sur les saisies. Un tribunal ordonne la vente. Un expert indépendant évalue le bien et en fixe la valeur de marché. Le tribunal publie cette valeur, les documents et la date de la vente aux enchères. Lors d'une audience publique, l'enchère la plus élevée l'emporte.
Une autre langue. La même ossature.
Et voici le paradoxe qui a rendu la décision facile.
La loi impose que ces données soient publiques. Expertises judiciaires, valeurs de marché, photos, plans, dates de vente — tout cela est publié par les tribunaux eux-mêmes.
Et presque personne ne les lit. Elles vivent dans des PDF sur les portails des tribunaux, dispersées, non structurées, puis expirent en silence.
L'avantage informationnel qui m'a permis d'acheter mon propre logement — savoir ce qui est accessible à tous et que presque personne ne voit — est là, bien en vue, à l'échelle de tout un pays.
Hammergebot
J'ai donc créé Hammergebot.
Ce n'est pas un portail d'annonces. C'est une plateforme d'intelligence des données consacrée aux ventes immobilières judiciaires en Allemagne.
Elle surveille les sources officielles des tribunaux, afin que les données soient toujours à jour. Elle lit les documents judiciaires — expertises, exposés, extraits du registre foncier — et en extrait les faits qui comptent, pour que vous n'ayez pas à ouvrir vous-même chaque PDF. Elle met côte à côte les valeurs de marché, les photos, les plans et les indices cadastraux, et indique honnêtement la qualité de la documentation de chaque bien, parce qu'une vente aux enchères assortie d'un dossier complet et une autre à peine documentée ne devraient pas se présenter de la même manière.
Et elle vous permet d'enregistrer une recherche, puis de passer à autre chose. Les opportunités viennent à vous.
Je veux qu'elle serve deux types de personnes.
Les personnes qui achètent leur premier logement en Allemagne — parce qu'une vente judiciaire peut faire la différence entre pouvoir se le permettre ou non, et que la procédure ne devrait pas exiger un diplôme de droit.
Et les investisseurs BRRR — buy, rehab, rent, refinance, repeat : acheter, rénover, louer, refinancer, recommencer — dont toute la stratégie tient ou s'effondre selon leur capacité à acheter sous la valeur du marché. Ils en font leur métier et ont besoin des faits plus vite que les tribunaux ne les publient.
Pourquoi ces personnes ? Parce que c'est ce que je comprends. Je comprends ce métier et je comprends le développement logiciel, et pas grand-chose d'autre.
Il se trouve que cela suffit.
Un toit au-dessus de la tête
Je me souviens encore de la chambre. Deux mètres sur trois.
Avoir un toit au-dessus de la tête n'est pas un luxe, et en trouver un ne devrait pas dépendre des personnes que l'on a la chance de connaître.
Hammergebot est en ligne et en production. Je continuerai à le développer.
Suivez la suite.
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